“雙限”解除 地產(chǎn)信托再迎發(fā)行良機(jī)
來(lái)源： 蘇信理財(cái) 時(shí)間：2014-10-17
2014年2月，杭州部分樓盤(pán)大幅降價(jià)，自此拉開(kāi)了房地產(chǎn)調(diào)整的大幕。接下來(lái)的半年間，多地樓盤(pán)跟風(fēng)降價(jià)，消費(fèi)者持幣觀望情緒濃重，無(wú)論是土地成交量、房產(chǎn)價(jià)格與銷(xiāo)量以及開(kāi)發(fā)投資與資金來(lái)源等均出現(xiàn)明顯下滑，市場(chǎng)整體趨向下行。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步調(diào)整，作為房地產(chǎn)行業(yè)重要融資渠道的房地產(chǎn)信托也日益感受到了壓力。據(jù)格上理財(cái)統(tǒng)計(jì)，2014年以來(lái)，在可統(tǒng)計(jì)資金投向的固定收益類(lèi)集合信托產(chǎn)品信托中，房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目發(fā)行數(shù)量較為穩(wěn)定，但占比從年初的近半降至9月份的25%。這一方面是因?yàn)殡S著房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷以及不斷積累的地產(chǎn)泡沫，部分風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目給投資者造成了一定程度的恐慌;另一方面，監(jiān)管層對(duì)房產(chǎn)信托政策趨嚴(yán)以及信托公司的自我調(diào)整也對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)信托占比的下降造成了一定程度的影響。
但風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題不具有代表性，僅為個(gè)案，且當(dāng)前不少地區(qū)樓市松綁，鼓勵(lì)需求，以及大型及品牌地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)不斷擴(kuò)大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，因此不會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
從市場(chǎng)層面來(lái)看，各地樓盤(pán)一旦降價(jià)均遭購(gòu)房者瘋搶?zhuān)鎸?duì)剛需人群的中小戶(hù)型樓盤(pán)依然受到熱捧。目前一線(xiàn)城市、人口凈流入城市以及房產(chǎn)供需相對(duì)均衡的城市房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。這說(shuō)明目前市場(chǎng)上購(gòu)房者雖然出現(xiàn)了一定程度的觀望情緒，但一旦房市的調(diào)整達(dá)到了人們的預(yù)期，就會(huì)涌現(xiàn)出龐大的剛需購(gòu)房人群。這也是未來(lái)房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)展的根本所在。
從政策層面來(lái)看，2014年6月26日上午，呼和浩特市正式發(fā)文放開(kāi)限購(gòu)，截至目前，原來(lái)46個(gè)限購(gòu)城市中目前僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市仍在堅(jiān)持。國(guó)慶長(zhǎng)假前夕，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，稱(chēng)首套房貸利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。另外，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。自此，“限購(gòu)又限貸”的政策時(shí)代正式結(jié)束，樓市松綁邁入新階段。
從未來(lái)前景來(lái)看，十八屆三中全會(huì)把城鎮(zhèn)化作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱和今后推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α６覈?guó)去年公布的城市化率則只有53%，城市化率還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，未來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)的城鎮(zhèn)化需求將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。
此外，本屆政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路是建立在長(zhǎng)效機(jī)制上的：完善保障房機(jī)制、提出房產(chǎn)稅立法、針對(duì)不同城市分類(lèi)調(diào)控、增加中小商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房、改革工業(yè)用地、提高農(nóng)地增值收益等。這一系列長(zhǎng)期制度建設(shè)將會(huì)有效抑制投機(jī)性需求，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
隨著“雙限”取消的逐步體現(xiàn)、剛性需求的進(jìn)一步釋放以及房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的調(diào)整，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回歸理性。作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要輸血通道，地產(chǎn)信托未來(lái)將再迎良機(jī)。
當(dāng)然，信托對(duì)地產(chǎn)的介入也要慎之又慎，優(yōu)中選優(yōu)。在項(xiàng)目的選擇上，應(yīng)要仔細(xì)分析不同城市的剛需、供求情況，另外，在獲政策支持力度較大的保障房、工業(yè)用地改革、農(nóng)地項(xiàng)目以及倉(cāng)儲(chǔ)物流、工業(yè)園區(qū)等方面也需多加關(guān)注。
對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，考察投資產(chǎn)品也應(yīng)該要著重考察項(xiàng)目的“區(qū)域位置”、“交易對(duì)手”、“現(xiàn)金流”等幾個(gè)主要指標(biāo)。具體來(lái)說(shuō)：第一看項(xiàng)目區(qū)域。最好是選擇一二線(xiàn)城市的項(xiàng)目，避開(kāi)房產(chǎn)泡沫嚴(yán)重、出現(xiàn)房地產(chǎn)危機(jī)的城市。第二看融資方。選擇大型、資質(zhì)良好的實(shí)力房企，考察房企的資產(chǎn)實(shí)力、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流量等財(cái)務(wù)狀況。第三看風(fēng)控措施。是否足額抵質(zhì)押，包括土地、在建工程或房產(chǎn)抵押，以及項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押。是否有第三方擔(dān)保，擔(dān)保方最好為大型企業(yè)，負(fù)債率在70%以下。第四要考慮項(xiàng)目去化率、項(xiàng)目進(jìn)度、周邊配套等。
（來(lái)源：上海證券報(bào) 曹慶展 2014-10-15）
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步調(diào)整，作為房地產(chǎn)行業(yè)重要融資渠道的房地產(chǎn)信托也日益感受到了壓力。據(jù)格上理財(cái)統(tǒng)計(jì)，2014年以來(lái)，在可統(tǒng)計(jì)資金投向的固定收益類(lèi)集合信托產(chǎn)品信托中，房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目發(fā)行數(shù)量較為穩(wěn)定，但占比從年初的近半降至9月份的25%。這一方面是因?yàn)殡S著房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷以及不斷積累的地產(chǎn)泡沫，部分風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目給投資者造成了一定程度的恐慌;另一方面，監(jiān)管層對(duì)房產(chǎn)信托政策趨嚴(yán)以及信托公司的自我調(diào)整也對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)信托占比的下降造成了一定程度的影響。
但風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題不具有代表性，僅為個(gè)案，且當(dāng)前不少地區(qū)樓市松綁，鼓勵(lì)需求，以及大型及品牌地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)不斷擴(kuò)大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，因此不會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
從市場(chǎng)層面來(lái)看，各地樓盤(pán)一旦降價(jià)均遭購(gòu)房者瘋搶?zhuān)鎸?duì)剛需人群的中小戶(hù)型樓盤(pán)依然受到熱捧。目前一線(xiàn)城市、人口凈流入城市以及房產(chǎn)供需相對(duì)均衡的城市房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。這說(shuō)明目前市場(chǎng)上購(gòu)房者雖然出現(xiàn)了一定程度的觀望情緒，但一旦房市的調(diào)整達(dá)到了人們的預(yù)期，就會(huì)涌現(xiàn)出龐大的剛需購(gòu)房人群。這也是未來(lái)房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)展的根本所在。
從政策層面來(lái)看，2014年6月26日上午，呼和浩特市正式發(fā)文放開(kāi)限購(gòu)，截至目前，原來(lái)46個(gè)限購(gòu)城市中目前僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市仍在堅(jiān)持。國(guó)慶長(zhǎng)假前夕，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，稱(chēng)首套房貸利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。另外，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。自此，“限購(gòu)又限貸”的政策時(shí)代正式結(jié)束，樓市松綁邁入新階段。
從未來(lái)前景來(lái)看，十八屆三中全會(huì)把城鎮(zhèn)化作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱和今后推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α６覈?guó)去年公布的城市化率則只有53%，城市化率還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，未來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)的城鎮(zhèn)化需求將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。
此外，本屆政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路是建立在長(zhǎng)效機(jī)制上的：完善保障房機(jī)制、提出房產(chǎn)稅立法、針對(duì)不同城市分類(lèi)調(diào)控、增加中小商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房、改革工業(yè)用地、提高農(nóng)地增值收益等。這一系列長(zhǎng)期制度建設(shè)將會(huì)有效抑制投機(jī)性需求，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
隨著“雙限”取消的逐步體現(xiàn)、剛性需求的進(jìn)一步釋放以及房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的調(diào)整，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回歸理性。作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要輸血通道，地產(chǎn)信托未來(lái)將再迎良機(jī)。
當(dāng)然，信托對(duì)地產(chǎn)的介入也要慎之又慎，優(yōu)中選優(yōu)。在項(xiàng)目的選擇上，應(yīng)要仔細(xì)分析不同城市的剛需、供求情況，另外，在獲政策支持力度較大的保障房、工業(yè)用地改革、農(nóng)地項(xiàng)目以及倉(cāng)儲(chǔ)物流、工業(yè)園區(qū)等方面也需多加關(guān)注。
對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，考察投資產(chǎn)品也應(yīng)該要著重考察項(xiàng)目的“區(qū)域位置”、“交易對(duì)手”、“現(xiàn)金流”等幾個(gè)主要指標(biāo)。具體來(lái)說(shuō)：第一看項(xiàng)目區(qū)域。最好是選擇一二線(xiàn)城市的項(xiàng)目，避開(kāi)房產(chǎn)泡沫嚴(yán)重、出現(xiàn)房地產(chǎn)危機(jī)的城市。第二看融資方。選擇大型、資質(zhì)良好的實(shí)力房企，考察房企的資產(chǎn)實(shí)力、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流量等財(cái)務(wù)狀況。第三看風(fēng)控措施。是否足額抵質(zhì)押，包括土地、在建工程或房產(chǎn)抵押，以及項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押。是否有第三方擔(dān)保，擔(dān)保方最好為大型企業(yè)，負(fù)債率在70%以下。第四要考慮項(xiàng)目去化率、項(xiàng)目進(jìn)度、周邊配套等。
（來(lái)源：上海證券報(bào) 曹慶展 2014-10-15）
(hanb摘自上海證券報(bào))